Una de las cuestiones que más preocupa a los vendedores son los impuestos que deben pagar tras la venta de su vivienda, sobre todo, si la venden su vivienda habitual para comprar otra, ya que los gastos se convierten en un aspecto crucial en la transacción.
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Si vendes tu vivienda para comprar otra tienes que pagar plusvalía municipal, declarar la venta en la declaración de la Renta y pagar el impuesto pertinente según sus ganancias tras la venta. Es por ello que al vender vivienda habitual para comprar otra se pueden conseguir exenciones en el impuesto para evitar pagos innecesarios.
Para conocer las posibilidades de exención en el IRPF, en primer lugar, queremos destacar qué se considera vivienda habitual ante la ley.
Qué se considera vivienda habitual
A efectos fiscales, se considera que una vivienda es habitual cuando esta haya sido su residencia permanente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Sin embargo, existe la posibilidad de poder vender tu vivienda habitual antes de que transcurran los 3 años siempre y cuando se den una serie de supuestos contemplados ante la ley:
- El fallecimiento del contribuyente
- La existencia de circunstancias que exijan el cambio de domicilio, como un matrimonio, una separación, un traslado laboral o el cambio de empleo.
Así, para que la vivienda sea considerada habitual, es necesario que haya sido habitada de forma efectiva y con carácter permanente durante un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
Cómo evito pagar impuestos por vender una casa para comprar otra
En primer lugar, es imprescindible que demuestres legalmente que tus intenciones son invertir el dinero de la venta de tu vivienda habitual en la compra de tu siguiente vivienda.
De esta manera, las ganancias patrimoniales obtenidas de la venta de la primera vivienda pueden resultar exentas cuando el importe total de dicha venta se use en su totalidad en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de una vivienda que vaya a serlo.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que en el caso de que la vivienda cuente con una hipoteca, se considerará como importe total obtenido por la venta, el valor de venta del piso menos el dinero de hipoteca que queda por amortizar.
Asimismo, para que la exención del pago del impuesto se haga efectiva, la inversión del pago obtenido por la venta de la vivienda habitual deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un periodo que no supere los dos años desde la venta de la vivienda.
Excepcionalmente, cuando la nueva vivienda se adquiera antes de la venta de la vivienda habitual, los dos años se calculan anteriormente a la venta.
Por último, en caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la venta, se excluiría del impuesto la parte proporcional de la ganancia patrimonial.
Exención por reinversión en vivienda habitual ejemplo
Para hallar el monto a reinvertir para aplicar a la exención, presentamos 3 situaciones:
Comprar casa sin hipoteca
Este caso aplica dispones del monto íntegro del precio de la vivienda, y ese sería el monto de reinversión. Por ejemplo: Si el precio de la casa asciende a 450.000€, cuentas con este monto, por lo que no necesitas hipoteca, entonces, este es el monto de la reinversión.
Comprar casa con hipoteca
En este caso, necesitas un monto para comprar la casa por lo que solicitas una hipoteca. Por ejemplo, al igual que en el caso anterior, el precio de la vivienda asciende a 450.000€, dispones de 400.000€ y solicitas una hipoteca por 50.000€. Por lo tanto, la cantidad a reinvertir que quedaría exenta es 400.000€
Alquilar casa para después vender
En este caso, alquilas la vivienda de uso habitual y, al encontrarte dentro del plazo de 2 años, ejerces el derecho de compra. Por ejemplo, transcurrido 1 año de alquilar tu casa, decides venderla, tendrías 1 año para reinvertir el monto en la compra de una vivienda de uso habitual y, por tanto, quedarías exento del pago de tributos a Hacienda. Bajo este supuesto, debes tener en cuenta que, la vivienda pierde el carácter de uso habitual desde la firma de contrato de alquiler.
Trámites para vender una casa y comprar otra
Debes presentar el Formulario del modelo 210 pasado 3 meses desde la adquisición de tu nueva vivienda habitual. Este documento se encuentra en digital en la página web de la Agencia Tributaria. Recuerda declarar sea reinversión total o parcial.
En caso haya un excedente en la reinversión, deberás tributar esa parte proporcional. Por ejemplo: Si el monto de la reinversión asciende a 450.000€, y la venta fue por 500.000€, deberás tributar sobre los 50.000€, ten en cuenta los tramos a aplicar a la ganancia patrimonial.
Si quieres vender una casa para comprar otra, contacta con nosotros y te asesoraremos en todo lo que necesites para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
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