Tipos de financiación en una compraventa

A la hora de realizar la compraventa de una vivienda, existen factores importantes a tener en cuenta. Sin lugar a dudas, uno de los elementos principales es asegurarse de que cuentas con las garantías para conllevar el pago de la misma.

Hoy en día, el precio de una vivienda es muy superior a los ingresos generados de forma anual por la gran mayoría de las personas, por lo que, en muchos de casos, se recurre al préstamo hipotecario o más comúnmente hipoteca. Aun así, según los números que maneja el Consejo General del Notariado, aproximadamente el 50% de las compraventas se realizan pagando al contado lo que determina los 2 principales modos de pago de una vivienda.

En este artículo vamos a entrar más a fondo con el modelo de financiación más empleado a la hora de comprar una vivienda, la hipoteca. Si quieres conocer las ventajas de comprar una vivienda al contado, entra en nuestro canal de Youtube y en nuestra sección WeGetLive tienes un video explicativo sobre las ventajas e inconvenientes de comprar una vivienda al contado.

¿Qué es una hipoteca?

Para comenzar, vamos a definir cuál es el principio económico por el que se rige una hipoteca. El préstamo hipotecario o hipoteca es una figura financiera conocida como préstamo francés.

De aquí podemos sacar los elementos principales a la hora de constituir una hipoteca son: La cuota, el capital pendiente, la tasa de interés, la duración del préstamo, el capital inicial y el porcentaje de financiación.

Un punto muy importante a tener en cuenta a la hora de conocer qué es una hipoteca es el funcionamiento del préstamos francés, ya que a lo largo de la vida del préstamo, inicialmente iremos pagando dentro de nuestra cuota una mayor parte de interés y a medida que va pasando el tiempo vamos disminuyendo el pago de interés y va creciendo la cantidad de capital pendiente que vamos pagando (lo veremos más adelante en la sección de amortización del préstamo).

Tipos de hipoteca

Una vez definido qué es una hipoteca vamos a hacer una clasificación en función del tipo de interés de la misma. Tenemos 3 tipos principales:

Tipo fijo

La hipoteca a tipo fijo, es una modalidad donde el interés que tenemos que asumir al constituirla es constante a lo largo de toda la vida del préstamo y no hay ningún índice externo que lo varíe.

Por ejemplo si solicitamos una hipoteca a tipo fijo con un interés del 1,5% a 30 años, durante los 30 años sabemos que ese va a ser el interés que vamos a pagar sobre el capital pendiente que tengamos de hipoteca. Si quieres ver que posibles condiciones puedes conseguir en hipotecas a tipo fijo, puedes hablar con el departamento financiero de WeGet Inmobiliaria y te asesorarán para alcanzar las mejores posibles del mercado.

Tipo variable

Este es, quizás, el modelo más conocido dentro del sector inmobiliario para constituir una hipoteca.

Antes de hablar de como es una hipoteca a tipo variable hay que mencionar que es el  EURIBOR (EURo InterBank Offers Ratio). Este es un índice de referencia para las hipotecas a nivel europeo. El EURIBOR, es un índice complejo, entendido como la tasa de interés a la que se prestan el dinero los bancos entre sí, dentro de la zona Euro.

Entonces, las hipotecas a tipo variable son hipotecas donde el interés que se paga por la hipoteca varía a lo largo de la vida del préstamo. Lo más habitual es que se rija por la siguiente fórmula.

Elementos principales de una hipoteca

Ahora que conoces los distintos tipos de hipoteca y sus particularidades, vamos a ver un poco más a fondo cada uno de los elementos principales en una hipoteca.

En función del tipo de hipoteca y el precio de compraventa de la vivienda, existen una variables que determinan cuales son las condiciones que vamos a tener en nuestra hipoteca. Estas variables son: Capital inicial, interés de una hipoteca, duración del préstamo, % financiación y cuota resultante.

  • Capital inicial

El capital inicial es la cantidad de dinero que nosotros aportamos para conseguir la hipoteca. Aquí vamos a hacer un breve repaso de un concepto esencial a la hora de considerar conseguir cualquier tipo de financiación: el apalancamiento.

El apalancamiento nos permite, con una cantidad de dinero, tener acceso a un dinero mayor, ya que es el proceso que sigue cualquier tipo de financiación donde, si cumples un serie de garantías, te pueden prestar, según unos parámetros, una cantidad de dinero.

Por ejemplo, en el caso de la hipoteca, si tienes 50.000€ y cumples con las garantías de tipo de contrato, duración en tu puesto actual y capacidad de endeudamiento, puedes llegar a conseguir comprar una vivienda de 250.000€.

  • Interés en una hipoteca

El interés en la hipoteca es el porcentaje que te cuesta obtener el dinero. Como hemos comentado antes, según el tipo de hipoteca que solicitemos puede ser un interés fijo o un interés variable.

  • Duración de la hipoteca

La duración de una hipoteca es el plazo de vida del préstamo. Es decir, el tiempo sobre el que se calcula el pago de las cuotas para cubrir la totalidad del préstamo más sus intereses.En hipotecas a tipo fijo los plazos suelen estar entre 10 y 25 años y en hipotecas a tipo variable suele ser entre 10 y 30 años, llegando en según que casos hasta los 40 años de duración.

  • % Financiación

El % de financiación es un punto muy importante dentro de una hipoteca, ya que representa la cantidad de dinero solicitada respecto a la aportada y va muy ligada al precio de la compraventa y la cantidad inicial que tengamos para afrontar la misma.

Depende en gran medida del tipo de inmueble que vayamos a adquirir, en el caso de vivienda habitual, el banco suele establecer un máximo del 80% de financiación, por lo que habría que contar con un 20% + GASTOS para llevar a cabo la compraventa. Entérate de todos los gastos en la compra de una vivienda.

En decir, si quiero comprar una vivienda de 250.000€ y el banco me proporciona el 80% de financiación tendré que contar con un 20% + GASTOS para afrontar la compra, que en este caso supondría aproximadamente unos 70.000€.

En ocasiones, los bancos pueden aportar más cantidad de financiación si se cumplen con una serie de requisitos para ello. Aquí hay un concepto a tener en cuenta que es la tasación de la vivienda. Cuando vamos a solicitar una hipoteca, el banco hace 2 indagaciones principalmente para decidir si nos presta el dinero:

  1. Viabilidad económica: El banco estudia si nuestro perfil es idóneo para que nos preste una cantidad de dinero determinada.
  2. Tasación: Contrata a un tasador oficial para comprobar que la vivienda sobre la que se va a gravar la hipoteca, es idóneo para constituir la hipoteca.

En ciertos casos, es posible que el 80% de financiación sobre el precio de compraventa se supere, pero nunca mayor al 80% del precio de la tasación. Si quieres saber más sobre el porcentaje de financiación y cuando podemos superar el 80%, no dudes en contactarte con nosotros, estaremos encantado de ayudarte.

  • Cuota

La cuota es la cantidad de dinero que pagamos mes a mes una vez que hemos constituido la hipoteca, según las condiciones que hayamos negociado. Puedes calcular la cuota resultante de tu hipoteca aquí.

Una vez que hemos definido el capital inicial que tenemos, el tipo de hipoteca, la duración del préstamo, el interés de la hipoteca y el porcentaje de financiación, según la fórmula del préstamo francés nos resulta una cuota a pagar mes a mes que se compone parte del pago de intereses y parte de amortización de capital.

Cabe destacar, que según las condiciones que negociemos, en caso normal a 30 años, con hipoteca variable, al 80% de financiación y a un tipo de interés del 1 o el 1,5%, el aumento de 10.000€ en la cantidad de préstamo, supone aproximadamente unos 20 o 30 € de aumento en la cuota.

  • Amortización

Existe un concepto muy interesante dentro de los préstamos hipotecarios que es la amortización de la hipoteca. Es la aportación de la cantidad total o parcial del capital pendiente en un momento determinado de la vida del préstamo.

Existen principalmente 2 tipos: Amortización parcial y amortización total del préstamo. Además, según hayamos negociado nuestra hipoteca, pueden llevar una comisión por ejecutarlos.

En la amortización total aportamos en un momento determinado todo el capital pendiente restante, por lo que liquidamos la hipoteca con anterioridad al plazo fijado inicialmente.

En la amortización parcial aportamos parte del capital pendiente de hipoteca, por lo que disminuimos, pero no liquidamos completamente, la cantidad pendiente de hipoteca.

Por ejemplo, en una hipoteca donde tenemos un capital pendiente de 100.000€ nos quedan 10 años para acabarla y tenemos una cuota de 750€, podemos aportar 20.000€ para disminuir el capital.Aquí tenemos 2 opciones, una la amortización sobre la cuota y otra la amortización sobre el plazo.

En el primer caso, actuamos disminuyendo la cuota que debemos pagar cada mes manteniendo a duración del préstamos. Mientras que, en el segundo caso, actuamos disminuyendo la duración que nos queda del préstamo manteniendo intacta la cuota que pagamos mes a mes.

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