El Diario oficial de la Generalitat de Cataluña publicó hace menos de dos semanas el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Una norma que, a grandes rasgos, decreta la reducción del alquiler hasta el 50% si la actividad está suspendida; y si no está suspendida pero sí limitada, establece una rebaja proporcional (en base a la reducción de aforo o los horarios del negocio). Unas condiciones que, según consultores y abogados expertos en derecho inmobiliario, perjudica de lleno al sector. En su opinión, este decreto de ley es “intrusivo”, “populista” y un “grave atentado” contra la inversión, la seguridad jurídica y el negocio de ‘real estate’ del país, y debe incluir una compensación para los propietarios.

La norma establece que si la autoridad competente, como consecuencia de la pandemia del covid-19, decreta medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995, la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

Según explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International, “la legislación catalana que obliga a los propietarios de locales en Cataluña a asumir rebajas en los contratos de alquiler derivados de restricciones de su actividad, impuestas por la propia Administración, supone una ilegítima intromisión en la libertad de empresa y un atentado contra la seguridad jurídica”. Y añade que “sólo desde la ignorancia se puede pensar que este tipo de legislación no tiene ningún efecto negativo en la inversión futura ni en la creación de empleo”.

El ejecutivo, además, alerta de que será una norma que deje a más de un herido por el camino: “Esto afectará a la solvencia del propietario y la capacidad de pago de sus obligaciones financieras ante entidades de crédito por las hipotecas o por otras deudas que tenga en el ejercicio de su actividad patrimonial. Del mismo modo, la reducción unilateral de las rentas de alquiler afecta a la valoración de cualquier inmueble, valoración que en muchas ocasiones se utiliza de referencia para la ejecución hipotecaria de la financiación asociada a dicho activo. Es curioso observar que dicha legislación no da el mismo trato de reducción de costes al pago de tasas, de impuestos municipales y de gastos de comunidad que tendrá que soportar el propietario del local”.

Echavarren también recuerda que esta no es la primera vez que “la Generalitat elige la imposición de medidas populistas, aunque atenten contra la seguridad jurídica y los derechos constitucionales en un ámbito de total irresponsabilidad, entendida ésta como que una vez anulada la norma nadie se hace responsable de los daños económicos derivados de la misma”.

“Admitida esta capacidad de intromisión en los negocios privados, la cuestión es cuáles serán los siguientes pasos de la Administración si no se le señala claramente que este tipo de actuaciones son inadmisibles. Como es comprensible, quienes invierten su capital en negocios a largo plazo puede que empiecen a pensar que algunos territorios de nuestro país se comportan como repúblicas bananeras donde no es recomendable apostar su capital”, concluye el directivo.

En la misma línea se postula Anna Gener, consejera delegada de Savills- Aguirre Newman Barcelona. Gener es conocedora de la problemática que supondrá esta norma y advierte del impacto directo que tendrá en el mercado local. “Lo primero que hay que reconocer es que, en términos generales, los propietarios de locales comerciales están mostrando una gran sensibilidad ante la dura situación que atraviesan los arrendatarios de sus activos. La mayoría de ellos están siendo proactivos a la hora de proponer soluciones al pago de las rentas, siendo flexibles en el importe o en el plazo de pago. Pero esta ley no resuelve el problema, sino que lo traslada a los propietarios”.

Gener cree que esta decisión impactará de manera negativa en la inversión inmobiliaria en Cataluña. “Cuando un determinado territorio tiene un marco legal inestable, se contrae la inversión. En cambio, cuando hay un marco legislativo y fiscal estable, ese territorio recibe mayor volumen de inversión internacional, lo que redunda en prosperidad a toda la sociedad. El decreto ley recientemente aprobado, desgraciadamente, contrae la inversión, pues lanza al mercado el mensaje de que nuestro mercado no es predictible”.

“Rebajar las rentas un 50% por decreto puede causar graves perjuicios al propietario del activo por varios motivos: ese flujo de rentas puede ser su medio de vida o puede estar comprometido para otras inversiones que se verán interrumpidas. Pero lo más grave es que normalmente esas rentas tienen como destino satisfacer las cuotas del préstamo hipotecario que contrajeron para adquirir el activo. Esta medida, por tanto, si no va acompañada de compensaciones a los propietarios de locales comerciales, puede acabar derivando en impagos a entidades financieras, haciendo el problema aún mayor”, dice la directiva, que añade que la norma “no tiene en cuenta todas estas cuestiones”.

A la petición de Gener de establecer una compensación a los propietarios se suma la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), que afirma que “el sector público tendría que establecer los mecanismos adecuados para compensar a los propietarios por esta rebaja del alquiler”, máxime cuando una gran mayoría son pequeños tenedores o ahorradores. Además, se pone a disposición de la Administración “para aportar ideas y propuestas que puedan equilibrar la asimetría que provoca esta decisión y disminuir el perjuicio que genera a una parte importante de la población”.

Por su parte, Luis Martín Guirado, director de desarrollo de negocio de Gesvalt, incide en que esta legislación introduce varios problemas, “como la falta de seguridad jurídica de los acuerdos alcanzados previamente entre propietario e inquilino, que tendrán que volver a negociar. La segunda y quizá la mayor problemática que introduce es que, ante la falta de entendimiento entre las partes, se puede producir una intervención del mercado, forzando a una bajada definida de los alquileres e incluso a una rotura unilateral del contrato por parte del inquilino. Estas condiciones, por tanto, implican una mayor inseguridad jurídica para los propietarios e inversores, tanto para proyectos ya en marcha como para aquellos planificados y no iniciados, y también para los tasadores y valoradores que han dado su confirmación del valor de tasación de los activos para las financiaciones que ya se hayan realizado”.