Cuando compramos una vivienda, solemos fijarnos en el aspecto y el estado que tiene a primera vista, pero en ocasiones no nos damos cuenta de algunos defectos que tardan un poco más de tiempo en detectarse. Estos son los que se conocen como vicios ocultos de una vivienda.
Por supuesto, la existencia de vicios ocultos en una vivienda es una cuestión importante que hay que tener en cuenta en el momento de la compraventa, ya que pueden acarrear gastos adicionales con los que no contábamos una vez realizada la transacción. Es por este motivo, que existen una serie de leyes al respecto que protegen al comprador.
En primer lugar, cabe destacar que la aparición de vicios ocultos demuestra que la vivienda no se encuentra en las condiciones en las que el vendedor había informado al comprador antes de realizar la compra. Los vicios ocultos de una vivienda suelen ser defectos de gravedad que impiden la utilización o aprovechamiento total del bien. Sin embargo, la existencia de dichos vicios ocultos no implica la inutilización de la vivienda sino defectos graves pero reparables.
A grandes rasgos, se consideran vicios ocultos las humedades, goteras, filtraciones, grietas, acabados defectuosos, mal aislamiento térmico o acústico o mal funcionamiento del sistema eléctrico, entre otros.
¿Puedo reclamar al vendedor los vicios ocultos de mi vivienda?
Según el artículo 1846 del Código Civil ofrece al comprador dos opciones.
La primera es realizar una acción redhibitoria, que consiste en desistir el contrato, recuperando los gastos que pagó él. En este caso, si se demuestra que el vendedor conocía la existencia de estos vicios ocultos en la vivienda, deberá indemnizar al comprador por los daños y perjuicios ocasionados.
Asimismo, si el comprador lo prefiere puede reescribir el contrato, modificando cláusulas como el precio, a consecuencia de la pérdida de valor del bien adquirido por esos vicios ocultos.
Sea como fuere, la reclamación de los vicios ocultos de una vivienda se pueden realizar en un plazo de seis meses desde la adquisición de la vivienda en el caso de las viviendas de segunda mano y de hasta dos años en las viviendas nuevas.
¿Cómo reclamar los vicios ocultos de una vivienda?
Para reclamar los vicios ocultos de una vivienda, el primer paso es valorar la naturaleza del daño para comprobar si es a causa de un efecto de construcción o de un uso inadecuado del comprador. Para ello, se debe solicitar un informe a un técnico cualificado o como arquitecto o un arquitecto técnico. Dicho informe debe incluir la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionar los daños.
Si el vendedor acepta la reclamación, la solución es sencilla y rápida pero existen muchas ocasiones en el que el vendedor se opone, por lo que, lo más aconsejable es acudir a una oficina de mediación al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para que medie entre ambas partes y evitar el juicio.
Si la mediación resulta imposible, se deberá iniciar un proceso judicial para que los Tribunales decidan quién deberá hacerse cargo de la reparación de los vicios ocultos de la vivienda. Para ello, es necesario que el comprador reúna pruebas que acrediten que el vicio oculto existía antes de la compra de la vivienda.
Existe una última posibilidad, y es que los vicios ocultos se hagan evidentes después del plazo estipulado para reclamarlos. En este caso se puede recurrir al seguro de responsabilidad civil asociado, que por supuesto estipula unos plazos concretos para la reparación de diversos vicios ocultos dependiendo de su naturaleza.
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