En España existen muchos casos en los que las viviendas familiares, heredadas de padres a hijos durante generaciones carecen de escrituras. Obviamente, esta situación, aunque sea frecuente, no es la más recomendada ya que en nuestro sistema, la máxima protección se alcanza con las escrituras registradas en el registro y a la hora de vender las escrituras son imprescindibles. Sin embargo existen posibilidades para vender una casa sin escrituras y en este artículo vamos a darte todos los detalles.
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En primer lugar, cabe destacar que no suele transmitir confianza al comprador una propiedad sin escrituras por lo que su venta suele hacer más difícil en el mercado inmobiliario. Este hecho, no es tan importante en las localidades pequeñas o pueblos ya que generalmente suele conocerse a quién ha pertenecido la vivienda.
No obstante, vender una casa sin escrituras no es imposible, siempre y cuando se haga constar la titularidad de la misma en algún documento de compra privada o una herencia, aunque sea sin normalizar. Los requisitos para que estos documentos sean válidos para la venta de la vivienda es que se describa bien la vivienda, tenga base en la certificación catastral y quede muy claro quién es el verdadero dueño de la misma. En algunos casos, si la información no es del todo fiable, se puede llevar a los tribunales para hacer las pertinentes comprobaciones.
En este sentido, pueden darse dos supuestos.
El primero es que la propiedad carezca de documento alguno, bien porque no se documentó en el momento de la herencia o porque la vivienda no disponga de título público. En este caso, lo ideal es que de formalizase la herencia para poder adjudicar la propiedad el vendedor o podría formalizarse la venta si los otorgantes todavía viven y acceden a ello.
Así, conseguimos la escritura de propiedad del vendedor y el comprador podría inscribir la vivienda si no pasa más de un año desde la realización de este trámite. Eso sí, si quién inscribe la vivienda por primera debe cerciorarse de protegerse frente a un posible verdadero dueño, distinto del vendedor, que pueda acreditar su titularidad ya que podría ocurrir hasta dos años después de la fecha de inscripción.
Para tener más garantías, ¿cómo se escritura la propiedad del vendedor? Podríamos diferenciar varios supuestos:
El otro supuesto es que no dispongamos de ningún documento y no se pueda escriturar la propiedad. En este caso, la vivienda se podría vender directamente en escritura pública, teniendo catastrado el inmueble a nombre del vendedor y conseguir la inscripción con la que se acredite el Expediente de Dominio, que deberá hacerse ante notario en el lugar donde se encuentre la vivienda.
Así, el vendedor deberá indicar en dicho documento que adquirió la vivienda con más de un año de antelación a la fecha de la escritura pública de compraventa. El inconveniente es que este expediente consta como una nueva compraventa, por lo que está sujeta a los impuestos pertinentes de estas transacciones.
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