En España la mayoría de viviendas cuentan con una hipoteca. Muchos propietarios tienen una vivienda hipotecada a 20, 30 o 40 años, por lo que durante este periodo de tiempo la situación personal puede cambiar y la necesidad de vender casa con hipoteca es más común de lo que imaginamos.

Por supuesto, se puede vender una casa con hipoteca. De hecho, es algo habitual en los procesos de compra venta de viviendas de segunda mano. Es un proceso sencillo y existen varias opciones para poner en venta una casa con hipoteca.

En primer lugar, antes de poner en venta tu casa con hipoteca debes valorar ciertos aspectos como el precio al que la compraste, cuánta hipoteca te queda por pagar y el precio de mercado en el que se encuentran viviendas similares a la tuya en el momento de venta. De esta manera, podrás establecer un precio de venta competitivo que haga tu vivienda más atractiva a posibles compradores.

Una vez tu casa tenga precio de venta, ha llegado el momento de escoger qué opción de transacción te conviene más. En el caso de una casa con hipoteca, destacan 3 opciones posibles. En este post te las contamos con detalle.

 Cancelación de préstamo hipotecario para vender casa

La cancelación del préstamo hipotecario es la opción más habitual. En este caso, lo primero es pedir al banco un certificado de deuda pendiente, donde aparezcan los pagos de hipoteca pendientes, la cuantía total de la misma y los gastos de cancelación.

Estos datos los necesitas para cumplimentar un formulario de Actos Jurídicos Documentados. Con él, deberás acudir al notario en el momento de la venta de la casa. Será entonces cuando, dependiendo del precio de venta y tu deuda pendiente.

Si el precio de venta es mayor que la deuda hipotecaria pendiente, la hipoteca se cancelará ante notario en el mismo acto de la escritura, de forma que el comprador adquirirá desde el primer momento un inmueble libre de cargas, yendo una parte del cheche que recibas por la venta de tu casa a saldar la hipoteca. El resto del dinero es una ganancia patrimonial y estará sujeta a impuestos como en cualquier otra venta.

Sin embargo, si el valor de venta es inferior a la cuantía de hipoteca que queda por pagar, los trámites son los mismos, pero el cheque se destina en su totalidad a pagar la hipoteca. El dinero de hipoteca que quede por pagar deberá saldarse contratando un nuevo préstamo bancario con sus nuevas condiciones y cláusulas a cargo del vendedor, quedando el comprador exento de responsabilidades al respecto de la hipoteca.

 Transmisión hipotecaria

La segunda opción a la hora de vender una casa con hipoteca es transmitir la deuda pendiente al comprador. Se conoce como Subrogación de la hipoteca y estará siempre sujeta a la aprobación del banco, quién estudiará el perfil de riesgo del nuevo comprador.

Es una opción bastante común ya que el comprador ahorra los gastos de comisión de apertura y el vendedor de los gastos de cancelación de la hipoteca. Así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en este caso no hay que pagar.

Una cosa debe quedar clara, el comprador no puede negociar las condiciones de la hipoteca, solo puede aceptar las ya existentes, lo que en ocasiones complica un poco la venta.

Por otro lado, si el banco no aceptara al nuevo comprador, existe la posibilidad de realizar un contrato de deuda con el comprador, quién se comprometería a pagar mensualmente la hipoteca. En este caso, no recomendamos recurrir a esta opción ya que en caso de impago tendrás que pedir responsabilidades por vía judicial y el proceso se complicaría mucho, ya que el banco continuaría pidiéndote a ti el pago de la hipoteca hasta que se resolviera el juicio.

Hipoteca puente

La tercera posibilidad es la realización de una hipoteca puente. Se trata de vender la casa con un préstamo hipotecario pendiente. Suele ser menos habitual que las opciones anteriores ya que suele darse en los casos en los que el comprador tiene ya una casa hipotecada que quiere vender y a su vez quiere comprar la tu casa con hipoteca. Por ejemplo, en familias que se cambian de ciudad.

En estos casos, el banco da la opción de unificar ambas hipotecas en una sola pagando una cuota mensual menor que la suma de las dos hipotecas por separado, con la condición de que la primera vivienda se venda en un plazo de entre 6 meses y 5 años.

Es una fórmula que ofrecen los bancos para aumentar la flexibilidad y favorecer la transacción. Una vez se venda la primera vivienda, se cancela la hipoteca puente y la primera hipoteca y se formaliza una nueva hipoteca en condiciones normales para el segundo inmueble. Sin embargo, sigue siendo una opción con riesgos ya que si no vendemos la casa en el plazo establecido por el banco no podremos seguir haciendo frente a la hipoteca unificada.

Si tienes una casa con hipoteca y estás pensando en venderla, contacta con nosotros y te asesoraremos de todas estas opciones, acompañándote en todo el proceso.

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