La nueva Ley de Vivienda en España ha sufrido algunos cambios importantes con el objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna y evitar la especulación en el mercado inmobiliario. En este artículo, repasamos las claves de la nueva normativa y cómo afectará a propietarios, inquilinos y al sector inmobiliario en general.
Descarga la guía gratis para rentabilizar en el alquiler de tu piso
Fin del IPC: nuevo tope en la renovación de contratos de alquiler vigentes
Una de las principales novedades de la nueva Ley de Vivienda es la eliminación del IPC como índice de referencia en los contratos de alquiler. Se establecerá un nuevo Índice de Alquiler a partir de 2025, que será la referencia en los contratos de arrendamiento «con el objetivo de que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual». Hasta entonces, se mantendrá el tope del 2% en la renovación de contratos de alquiler durante 2023 y aumentará al 3% en 2024.
Cómo se declara una zona tensionada de alquiler
Otro de los cambios clave es la declaración de zonas tensionadas en el mercado de alquiler. Se reducen las condiciones que tenía que cumplir una zona para poder declararla como tal durante tres años, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Ahora solo hace falta cumplir una de estas dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros) o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.
Cambios en la definición de gran tenedor
La nueva Ley de Vivienda en España redefine la figura del gran tenedor en zonas de alta tensión. Ahora, cualquier persona física o jurídica que sea propietaria de cinco o más viviendas en alquiler en una misma zona tensionada será considerada gran tenedor, lo que permitirá tomar medidas más efectivas para garantizar el acceso a la vivienda en estas zonas. Anteriormente se consideraba gran tenedor a cualquier persona física o jurídica con más de diez viviendas en propiedad.
La Ley establece que los grandes tenedores deberán ofrecer alquileres asequibles a personas en situación de vulnerabilidad y se impondrán sanciones económicas en caso de no hacerlo. Además, se establece un régimen sancionador específico para los grandes tenedores que mantengan sus viviendas desocupadas en zonas con necesidad de vivienda.
Nuevos contratos de alquiler y el tope a aplicar según el propietario
El nuevo acuerdo también establece diferentes criterios para aplicar topes en los precios del alquiler en zonas tensionadas, según el tipo de propietario. Si se trata de un particular, solo se puede aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir, del 2% en 2023, del 3% en 2024 y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025, a través de la indexación a la renta anterior en vigor. Por otro lado, para los grandes tenedores se aplicará un índice de precios que no podrá superar el nuevo índice de alquiler que cada Comunidad Autónoma establezca.
Nueva vivienda de alquiler en una zona tensionada
La nueva Ley de Vivienda contempla un supuesto especial para las viviendas que se alquilan por primera vez y se encuentran en una zona tensionada. En estos casos, si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años, se le aplicarán los límites que establece el índice de referencia de precios. Esto significa que el precio máximo del alquiler se ajustará a las tarifas de la zona y no podrá superar el tope que establezca el índice. Con esta medida, se busca evitar que los nuevos inquilinos tengan que pagar precios excesivos por una vivienda que, hasta ese momento, no había sido objeto de arrendamiento en los últimos cinco años.
El propietario será el que pague a la inmobiliaria
Otro de los cambios importantes que introduce la nueva ley de vivienda es que el propietario será el que pague a la inmobiliaria en caso de que se haya contratado sus servicios para la gestión del alquiler. Hasta ahora, esta tarea solía recaer sobre el inquilino, que debía hacer frente a una serie de gastos adicionales que encarecían el precio del alquiler.
Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda
la nueva ley establece que los contratos de arrendamiento no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda ni de las normas autonómicas que regulen el alquiler. De esta forma, se garantiza la protección de los derechos de los inquilinos y se evita que puedan existir contratos abusivos que limiten sus derechos.
Impulso a la vivienda protegida en alquiler a precio limitado
El gobierno ha aprobado un aumento en los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, pasando del 30 al 40% en el suelo urbanizable y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado. Esta medida tiene como objetivo impulsar la construcción de viviendas protegidas en alquiler a precios limitados y facilitar el acceso a la vivienda a personas con bajos recursos económicos. Con este aumento de reserva de suelo, se espera que aumente la oferta de viviendas protegidas y se reduzca la escasez de viviendas asequibles en las zonas urbanas.
Cambios en los desahucios y acceso a solución extrajudicial
En el marco de la nueva Ley de Vivienda, se establece que los desahucios deberán tener una fecha y hora predeterminada, prohibiendo los que no cumplan con esta condición. Asimismo, se extienden los plazos para los procesos de lanzamiento, posponiendo los mismos por más de dos años y estableciendo el acceso obligatorio a procedimientos de solución extrajudicial para personas vulnerables. Las comunidades autónomas podrán crear mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional, obligando a los grandes tenedores a someterse a ellos. Además, se reconocerá la posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio. Estos cambios se incorporarán al proyecto de ley del Gobierno y se espera su aprobación antes de finalizar la legislatura.
¿Qué se mantiene en la Ley de Vivienda?
A pesar de los cambios introducidos en el acuerdo, también se mantienen algunas de las medidas ya incluidas en la propuesta original del Gobierno:
- Estímulos fiscales a los pequeños propietarios que pongan sus viviendas en el mercado de alquiler a precios asequibles. Se impulsará fiscalmente el alquiler de viviendas habituales a precios asequibles, estableciendo deducciones del 50% al 90% para nuevos contratos en zonas tensionadas y para jóvenes de 18 a 35 años. También se premiará la rehabilitación o mejora de viviendas con una deducción del 60% y un límite máximo de subida de renta del 10%.
- Movilización de la vivienda vacía. Se permite a los Ayuntamientos establecer un recargo de hasta el 150% en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas. El recargo aumenta al 100% si el inmueble lleva tres años vacío, y puede aumentarse en un 50% adicional si el propietario tiene dos o más pisos en el mismo término municipal.
- Parque público de viviendas, El parque público de viviendas sociales estará protegido y no podrá ser vendido. En la actualidad, sólo el 1,6% de los hogares españoles tienen acceso a una vivienda pública, en comparación con el 10% de otros países europeos. Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida y se establecen condiciones básicas a nivel estatal para garantizar su protección permanente. En casos excepcionales, se permitirá una descalificación mínima de 30 años.
Reacciones a los cambios en la Ley de Vivienda
La nueva ley de vivienda ha sido recibida con críticas por parte de algunos sectores inmobiliarios, que consideran que la limitación de los precios de los alquileres y la creación de nuevas zonas tensionadas pueden tener un impacto negativo en el mercado de la vivienda.
Sin embargo, otros sectores aplauden los cambios, ya que consideran que fomentarán la oferta de vivienda en el mercado de alquiler y garantizarán el acceso a la vivienda a los colectivos más vulnerables.
En definitiva, la nueva ley de vivienda supone una importante reforma en el mercado del alquiler en España, con el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda a todos los ciudadanos y fomentar la oferta de vivienda en régimen de alquiler. Aunque todavía quedan aspectos por definir, como la elaboración del nuevo Índice de Alquiler, se espera que estos cambios tengan un impacto positivo en el sector inmobiliario y en la sociedad en general.
¿Quieres vender o alquilar una casa?
Comunícate con nosotros al 689 92 20 08 o, si prefieres, regístrate para contactarte.
