Dentro de los impuestos que se deben pagar al vender una vivienda encontramos el IRPF. En este sentido, una reciente sentencia del Tribunal Supremo fija nuevo criterio sobre la exención del IRPF por reinversión en la compra de una vivienda con hipoteca. Cuando se vende la residencia habitual para comprar otra nueva, muchos contribuyentes necesitan financiación ajena adicional, normalmente un préstamo hipotecario. Te contamos más sobre esta exención reinversión en vivienda con hipoteca.

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    El criterio de Hacienda considera solo como cantidades reinvertidas en la nueva vivienda habitual a las cuotas del préstamo hipotecario pagadas en los dos años siguientes (o anteriores) a la venta de la anterior residencia habitual, o si hubo algún abono parcial en el momento de la compraventa.

    Este es el caso resuelto por el Tribunal Supremo en el que el contribuyente vendió su vivienda habitual. Para beneficiarse de la exención total por reinversión de la ganancia patrimonial en el IRPF debía reinvertir la cantidad de 347.661,39 euros en el plazo de dos años.

    Por ejemplo, si el contribuyente adquirió una nueva vivienda por importe de 280.000 euros. En el momento de la compra abonó 32.000 euros y se subrogó el préstamo hipotecario que tenía contraído el contratista por importe de 248.000 euros.

    Ante esta situación, la Agencia Tributaria solo consideró como cantidades reinvertidas los 32.000 euros inicialmente pagados, más 18.444,17 euros en concepto de cuotas del préstamo pagadas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda habitual.

    La cuestión es: ¿una reinversión física o económica?

    Para resolver todas las dudas sobre la exención por reinversión en vivienda con hipoteca hay que tener en cuenta que no existe en nuestra normativa un concepto de ‘reinversión en vivienda’. Por ello, el dilema es decir si la normativa se refiere a una reinversión «física» o, más bien, a una reinversión «económica».

    Reinversión física

    Este es el criterio que sigue la Agencia Tributaria, en el que solo se considerarían reinvertidas las cantidades que efectivamente se entreguen para la compra de la nueva vivienda. Por eso, solo consideraba ‘reinvertidas en vivienda’ las cantidades satisfechas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda habitual.

    Reinversión económica

    La otra forma de entender la reinversión es como reinversión económica. “Esta existirá cuando la cantidad destinada a la compra de la nueva vivienda iguale o supere el precio obtenido en la venta de la anterior vivienda. Y ello, independientemente de que los fondos que se apliquen para la compra de la vivienda sean los obtenidos por la venta de la anterior vivienda, o mediante la formalización de un préstamo, o la subrogación del ya existente”, destacan desde Ático Jurídico.

    La doctrina a favor de los contribuyentes del Supremo

    Finalmente, el Supremo se decanta por una interpretación «económica» de la reinversión. Así, en sentencia de 1-10-2020 declara que: “Ni el art. 36 LIRPF (RDL 3/2004) ni el art. 39 RIRPF (RD 1775/2004) establecen que el importe de la «reinversión» deba entenderse solamente por el importe desembolsado no considerando el importe de la financiación ajena dispuesta”

    Concluye que “por reinversión debe entenderse un acto negocial jurídico económico, dándose la realidad del mismo y cumpliéndose con los períodos establecidos por ley y siempre con independencia de los pagos monetarios del crédito/préstamos/deuda hipotecaria asumida en la nueva adquisición”.

    En definitiva, los requisitos para gozar de la exención por reinversión en vivienda con hipoteca se cumplen vendiendo la anterior vivienda habitual, y luego, en la compra de vivienda dentro del plazo de dos años. Estamos ante una sentencia muy importante, ya que abre la puerta a que todos los contribuyentes que reinviertan en vivienda, utilizando financiación ajena, puedan beneficiarse plenamente de la exención del IRPF.

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