En 2019 se puso en marcha la Ley Hipotecaria que regula los contratos hipotecarios, consiguiendo que las comisiones se hayan reducido y en muchos casos incluso desaparecido. Las comisiones de hipoteca más comunes y que todavía siguen vigentes en muchas ocasiones son la comisión de apertura y la de subrogación de hipoteca, si queremos dejarla pagada antes de su amortización. En este artículo vamos a resolver todas tus dudas al respecto.

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    La comisión de apertura es la más habitual, aunque cada vez está más en desuso. Este tipo de comisiones de hipoteca son aquellas que se abonan a la entidad financiera en el momento de firmar el contrato hipotecario. Los bancos justifican la comisión de apertura con los gastos derivados de los siguientes servicios:

    • Estudio de viabilidad y riesgo.
    • Tramitación de la hipoteca.

    Es crucial tener en cuenta que esta comisión hipotecaria solo se paga si el cliente firma la hipoteca. Si finalmente no se firma la hipoteca, no se cobrará ninguna cantidad, aunque ya se hayan hecho los estudios pertinentes. 

    En cuanto al pago, la comisión de apertura suele oscilar entre el 0,5% y el 1% sobre el total de la hipoteca. Su valor dependerá también del tipo de hipoteca que se contrate y por supuesto de la entidad bancaria. En este sentido, en la actualidad hay muchos bancos que han eliminado esta comisión hipotecaria de apertura.

    Comisión de subrogación de la hipoteca

    La comisión de subrogación de hipoteca o comisión de cancelación anticipada sí suele ser común a todas las entidades bancarias y solo se aplica si el hipotecado decide amortizar toda la deuda antes de tiempo. 

    Esta comisión de subrogación se fija en función del tiempo y el tipo de hipoteca. Así, la Ley Hipotecaria afirma que las comisiones para amortizar la hipoteca se resumen en los siguientes supuestos: 

    Hipotecas variables

    Un máximo de 0,25% durante los tres primeros años o un 0,15% durante los cinco primeros años. El resto de años no se podrá aplicar comisión.

    Hipotecas fijas

    Comisión máxima del 2% durante los primeros diez años, el resto como máximo 1,5%.

    Esta comisión de subrogación de hipoteca se cobra porque al amortizar el valor total de la misma los bancos dejan de generar ingresos y piden una compensación.

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    Puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca

    A la pregunta, ¿puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca? La respuesta es sí.

    Desde hace unos años, es posible reclamar y recuperar tanto la comisión de apertura pagada en el momento de la firma del contrato como los gastos de la hipoteca.

    El Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirmó que estas comisiones y gastos pueden ser nulas en los casos en los que no se informara de la forma debida al consumidor o los gastos no se correspondieran con los servicios reales obtenidos.

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