La venta de una vivienda lleva implícito el pago de impuestos, siendo uno de los más importantes el impuesto sobre la Renta, siempre y cuando la venta haya generado un beneficio económico. Cómo calcular dicho impuesto es uno de los aspectos que más preocupa a los vendedores a la hora de plantear una transacción inmobiliaria y establecer el precio de venta de su inmueble, es por ello que en este artículo te mostramos una sencilla calculadora IRPF por la venta de una vivienda. Ahora podrás saber cuánto pagar a Hacienda por la venta de un piso antes de hacerlo.

Calculadora IRPF

Todo residente en España debe declarar y pagar el IRPF. Es considerado residente a toda persona física que, independientemente de la nacionalidad que posean, permanezca en el territorio español más de 183 días en el año.

Plazo declaración renta 2023

En la declaración de la renta se detallan todos los ingresos obtenidos, así como el patrimonio que tengas como persona física o jurídica durante el año fiscal y tienes hasta el 30 de junio para presentar la declaración de renta y patrimonio.

Por tanto, si has realizado una operación de compraventa en el ejercicio de este año, ten en cuenta que deberás tributar el incremento patrimonial como consecuencia de la venta. Ahora revisemos los conceptos que debes tomar en cuenta a la hora de calcular IRPF por venta de vivienda.

Cómo calcular irpf por la venta de una vivienda

Para conocer la cantidad que se debe pagar en la Declaración de la Renta debemos tener en cuenta 3 cálculos diferentes:

Cálculo del valor de transmisión

Este cálculo se corresponde con el precio de venta de la vivienda, al que le podemos restar todos los gastos que se incurrieron en la venta, como puede ser la plusvalía municipal o los honorarios de la agencia inmobiliaria. Así, obtenemos el primer valor base de nuestro impuesto.

Cálculo del valor de adquisición

El valor de adquisición es el segundo cálculo a tener en cuenta para establecer la ganancia patrimonial que marcará el pago del impuesto de IRPF. 

El valor de adquisición se consigue sumando y restando algunos conceptos según el caso. Así, se deben sumar todos los gastos de compra venta, como  el pago de impuestos, la comisión inmobiliaria o los gastos de la hipoteca. También sumamos los costes de posibles reformas o reparaciones que se hayan realizado en la vivienda. Por otro lado, deben restarse las amortizaciones recibidas por el piso vendido si hubiera estado alquilado.

Cálculo de la ganancia y aplicación del tipo impositivo

Una vez tengamos el valor de transmisión y el valor de adquisición, la resta entre ambos nos dará la ganancia patrimonial obtenida. Si el resultado de la resta es positivo significa que hemos ganado dinero con la venta de la casa y debemos pagar el impuesto, pero ¿a qué cantidad asciende dicho impuesto?

Al valor ganancial de la venta de la vivienda se le debe aplicar el tipo impositivo vigente.

Nuevos tramos IRPF 2023

Debes considerar los siguientes tramos:

  • Ganancias hasta 6.000 euros → 19%
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros → 21%
  • Ganancias entre 50.000 y 200.000 euros → 23%
  • Más de 200.000 euros → 26%
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    Exenciones IRPF

    Es importante saber que el impuesto no deberá ser pagado si la venta de la vivienda supuso pérdidas, es decir si la resta del valor de transmisión y el valor de adquisición es negativa, o en casos más concretos como:

    • Reinvertir el dinero de la venta de la vivienda habitual en la compra de una nueva residencia.
    • Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
    • Mayores de 65 años que venden una segunda residencia y constituir con ese dinero una renta vitalicia.
    • Dar el piso en dación de pago para satisfacer una deuda hipotecaria.

    Cuánto pagar a Hacienda por vender casa [Caso práctico]

    Como hemos adelantado, el incremento patrimonial debe incluirse en la renta del ejercicio correspondiente, y debe contemplarse en la declaración si vendes y/o donas, sea o no libre. Te dejamos un caso práctico para ayudarte en cálculo del IRPF por venta de vivienda en 2023.

    Consideraremos que la compra de la vivienda habitual ascendió a 450.000€, siendo: 425.000€ el precio de compra de la vivienda + 25.000€ por gastos para la compra donde se incluye: ITP, notaría y la gestoría. Antes de continuar, recuerda que debes estar en posesión de las facturas o, en todo caso, puedes solicitar el monto correspondiente al pago de impuestos en el Registro de la Propiedad.

    Ahora, la venta de la casa ascendió a 600.000€, siendo: 623.000€ el precio de venta de la vivienda – 23.000€ gastos para la venta donde se incluye la asesoría inmobiliaria, plusvalía y otros gastos.

    Entonces, el incremento patrimonial resulta de la resta entre el monto de venta menos el monto de compra. Por lo tanto, sería: 600.000€ – 450.000€ = 150.000€ es el incremento patrimonial en el ejercicio de 2022.

    Ahora, toma en cuenta los tramos y excepciones comentados anteriormente y, en efecto, tendrías que pagar a Hacienda 33,380€, que resulta de la sumatoria de 6.000 * 19% + 44.000 * 21% + 100.000 * 23%. Todo ello dependiendo de los coeficientes de abatimiento del incremento patrimonial en la venta de una casa, y las exenciones a las que puedes estar sujeto.

    Si te quedan dudas sobre cuánto pagar a Hacienda por la venta de un piso, contacta con nosotros y te asesoramos con el cálculo del IRPF.

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