A la hora de comprar casa, muchas son las veces que nos preguntan qué es mejor si comprar como persona física o hacerlo a través de una sociedad. Y es que desde la llegada de las SOCIMI (sociedades que se dedican principalmente a la compra de inmueble para destinarlos al alquiler), existen muchos casos que generan duda sobre en que figura se puede ahorrar más y hacerlo de forma más segura a la hora de realizar la compra.

Comprar casa como sociedad o particular

Y como en la mayoría de las situaciones que acontecen una compra y venta de vivienda la respuesta es la misma: depende del caso. A continuación, analizamos en qué circunstancias conviene más comprar una vivienda como persona física y cuando es preferible hacerlo mediante una sociedad.

Vivienda habitual y segunda residencia

Comprar una vivienda habitual o un inmueble que va a ser utilizado como segunda residencia es, en términos generales, una operación que debe realizarse como persona física. El porqué de la respuesta se haya en las ventajas fiscales que los interesados van a obtener, pues la misma es más cara y elevada si se trata de una compraventa llevada a cabo por una sociedad.

Existen una serie de tributos comunes para personas físicas y sociedades, como son el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por el contrario, en el caso de las personas físicas comprar una vivienda para uso propio no genera ningún tipo de renta en el IRPF, mientras que en el caso de una sociedad implica facturar un alquiler de mercado al socio y estos ingresos gravan al 25% debido al Impuesto de Sociedades.

Compra como inversión

En el caso de comprar un inmueble como inversión ocurre algo parecido. Sacar el inmueble al mercado del alquiler genera un incremento del capital inmobiliario de las personas físicas. Sin embargo, según la normativa legal vigente, las personas físicas pueden aplicar una deducción de hasta el 60% al rendimiento neto, la cual no es extensible a los alquileres a cargo de sociedades patrimoniales.

Además, los ingresos derivados del alquiler para una persona física van a la base general tributando al tipo impositivo que corresponda en función de esos ingresos. Por el contrario, y como sucedía con la compraventa, en las sociedades patrimoniales el alquiler sigue tributando al 25%.

Por último, los ingresos obtenidos por la sociedad van a parar a la organización, por lo que si el socio quiere beneficiarse de ellos, ha de tributarlos como dividendos por lo que deberá pasar por el tramo del IRPF que le corresponda.

Grandes patrimonios

El caso de los grandes patrimonios es distinto. Para comenzar vamos a definir lo que se puede considerar un gran patrimonio y esto es aquel patrimonio que cuente con 8 o más inmuebles en su haber. En este caso comprar una vivienda como sociedad si se puede considerar una ventaja debido a la bonificación por la gestión de dichos inmuebles.

En esta línea, las sociedades patrimoniales pueden beneficiarse de una deducción de hasta el 85% de la renta del alquiler que se obtenga, cifra que puede ascender al 90% en los casos en los que los inquilinos presentan alguna discapacidad o si se justifica que para materializar el alquiler se han necesitado obras de adecuación. Entre los requisitos para acceder a esta ventaja destacan que además de que el número de viviendas arrendadas sea de al menos ocho inmuebles, el alquiler debe durar un periodo superior a tres años.

Gastos deducibles

El hecho de tener que hacer frente al impuesto de sociedades conlleva otra ventaja para las sociedades patrimoniales. Y es que, el catálogo de deducciones en este tributo es más amplio que el del impuesto sobre la renta que pagan las personas físicas si obtienen beneficios por el alquiler de sus viviendas.

Al respecto, tanto personas físicas como sociedades patrimoniales pueden deducirse los gastos inherentes al arrendamiento no repercutibles al inquilino, como son la comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o la amortización del préstamo hipotecario que recae sobre la vivienda, la diferencia se halla en el tiempo de ocupación que presenta el inmueble una vez que está alquilado. Mientras que en el impuesto de sociedades estos gastos pueden ser deducidos en su totalidad, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas estas partidas se deben computar según el tiempo de ocupación que presenta el inmueble.

De igual modo, en el caso del impuesto de sociedades los gastos de asesoría fiscal pueden deducirse, lo que no ocurre con esas facturas si se trata del IRPF.

Seguridad jurídica

A este respecto, como en el caso de vivienda habitual, la compra de una vivienda, siempre que vaya a ser realizada por un cliente medio, es más ventajosa a través de la fórmula jurídica de persona física y no de sociedad patrimonial.

No obstante, en lo relacionado con la seguridad de las operaciones existen muchos casos donde se decide comprar viviendas a través de sociedades. Estos pueden ser, entre otros, el caso de las herencias, ya que se busca evitar conflictos con otros beneficiarios, por lo que se opta por gestionar acciones de sociedades antes que inmuebles pro-indivisos.

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