¿Quieres alquilar tu casa? Es muy importante conocer la LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos que rigen todos los alquileres que tengan como destino una finca urbana. Conoce los 4 puntos claves que debes tomar en cuenta en el alquiler de una vivienda de la mano de Adrián Olmedo, CEO de WeGet Inmobiliaria.

Conceptos claves en la Ley de arrendamientos urbanos:

Antes de abordar el tema en sí, es necesario conocer los términos más utilizados:

Clasificación de viviendas:

  • Urbana: Viviendas, negocios, locales comerciales, garajes, trasteros, incluyen todas las fincas dentro de una metrópoli o ciudad.
  • Rústica: Parcelas, terrenos, fuera del territorio urbano donde no se puede destinar la finca para vivienda o explotación permanente de un negocio.

 

Tipos de uso de viviendas urbanas:

  • Uso de vivienda: Afecta a aquellas fincas que el destino es permanente.
  • Uso distinto de vivienda: Dirigido a locales comerciales, explotación de negocios, garajes, trasteros.

 

Figuras en un contrato de arrendamiento:

  • Arrendatario: La persona quien recibe el arriendo (inquilino)
  • Arrendador: Dueño de la vivienda (propietario).

Con estos términos claros, vamos a adentrarnos en los 4 puntos claves de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU): Duración de un contrato, penalizaciones en un contrato tipo según la LAU,  la renta en un alquiler, y la fianza según el tipo de contrato.

1. Duración de un contrato

Hay 2 formas cómo diferenciarlo:

  • Uso destinado a vivienda habitual:

Si bien es un acuerdo fijado entre las partes que pueden pactar de manera libre. Hay una limitación: En el caso que el arrendamiento sea inferior a 5 años, la LAU fija que la duración será un contrato de 1 año, con renovaciones por periodos de 1 año, hasta un máximo de 5 años, siendo el inquilino quien decide si se continúa o no con el arrendamiento.

  • Uso distinto de vivienda (locales, garajes, trasteros, etc.): Acuerdo entre las partes.

Para la LAU, no hay limitación a la hora de fijar una duración. El arrendador y arrendatario fijan la duración por mutuo acuerdo. Sin embargo, hay un estándar: 10 años renovable cada año, según acuerden cada una de las partes.

¿Y las prórrogas en un alquiler?

Para uso distinto de vivienda: Por acuerdo de las partes. En caso de uso de vivienda: Una vez cumplido los 5 años, ambas partes acuerdan si se renueva o no. Prórroga: Prórroga de 3 años con periodos de 1 año. Cada año es el inquilino quien decide si se renueva o no. Una vez pasados los 8 años, habría opción de una prórroga extra. En caso contrario, el contrato se rescinde y habría que firmar nuevamente otro contrato.

2. Penalizaciones en un contrato tipo según la LAU

Las penalizaciones que se marcan en un contrato de alquiler son libres, de común acuerdo. Sin embargo, hay máximos:

En una duración de un contrato inferior a 5 años:

El primer año:

  • Los primeros 6 meses son de obligado cumplimiento, es decir, independientemente de cuando te vayas, se debe abonar el pago de la renta.
  • A partir de los 6 meses hasta los 12 meses: El arrendatario se puede ir siempre y cuando, avise con 1 mes de antelación, y preferiblemente con un burofax, correo electrónico o por escrito. Penalización: La parte proporcional de 1 mes según la parte proporcional que falte por cumplir de 1 año. Ejemplo: Si nos vamos a los 6 meses, me faltan 6 meses por cumplir. Por lo tanto, debo pagar 1/2 mensualidad.

Una vez pasada los 12 meses, la penalización va a ser: 1 mes por cada año que falte por cumplir, o la parte proporcional de una mensualidad a lo que falte para cumplir 1 año.

Un dato: Si llevamos 1 año y 6 meses de alquiler en un contrato por 5 años, ¿cuánto es la penalización? Es importante recordar que la duración de contrato se renueva en periodos de 1 año. Por lo tanto, si decido irme, la penalización corresponde a la parte proporcional por los meses que quedan por cumplir ese año de contrato, es decir, media mensualidad.

3. La renta en un alquiler

Es la cuantía mensual que recibe el arrendador por prestar el servicio de arrendar su vivienda  a otra persona. La renta suele ser mensual.

¿Cuándo se paga?

Entre los 5 primeros días del mes, normalmente, por transferencia bancaria fijada en el contrato. El plazo es fijado por mutuo acuerdo entre el arrendatario y arrendador.

Un caso especial: Si ha pasado 1 año de contrato, ¿puedo subir o bajar la renta de alquiler? La ley nos dice que: salvo pacto en contrario, sólo se puede modificar la renta cuando se cumple los distintos años del contrato y se podría modificar lo que marque el IPC (Índice de Precios del Consumo)

Para evaluar el aumento o disminución: En principio, ver cuánto ha subido el IPC, sumarle la renta mensual durante todo el año, aplicarle el tanto por ciento del IPC y repercutirle al precio del alquiler.

Ejemplo: Incrementó en 2% anual el IPC [1.000 euros * 12 meses = 12.000 * 2% = 240 euros / 12 meses = 20 euros al mes]

¿Tengo que pagar IVA cuando pago el alquiler?

Hay dos formas de diferenciarlo:

  1. Si es persona física (DNI) o persona jurídica (CIF)
  2. Explotación de negocio (vivienda o local)

En caso que el inquilino sea persona física, no repercute IVA. Si el monto del alquiler se fija por 1.000€, ese es el monto para cada mes. En caso de personas jurídicas, siempre hay IVA (21%) y según el caso se resta el IRPF (19% como estándar).

En caso que se esté viendo una explotación de negocio en el alquiler, se entendería como rendimiento del trabajo y, por lo tanto, se deberá pagar el IVA y según el caso descontar el IRPF pertinente.

4. Fianza según el tipo de contrato

¿Qué cantidad hay que abonar como fianza en un alquiler?

Si el uso es de vivienda: La ley marca 1 mensualidad.

En ocasiones, hay alquileres que solicitan 3 meses de fianza. Sin embargo, en este caso estamos hablando de garantía adicional: 1 mes de fianza y 2 meses de garantía adicional.

De hecho, la ley marca que como mínimo y como máximo debe haber 1 mes de fianza que se debe entregar al IVIMA (Instituto de vivienda de Madrid) hasta el final del alquiler. El resto de meses que se soliciten serán de garantía adicional y será el arrendador el que lo mantenga, para posibles desperfectos una vez finalizado el alquiler, como depositario.

Es importante mencionar que el trato de una fianza no repercute sobre la renta, es decir, es exclusivamente para daños, desperfectos y reparaciones. Por lo tanto, si el arrendatario quiere solicitar dinero como seguro puede optar por la garantía adicional, aval bancario, entre otros. Cabe mencionar que la fianza no es pago de la renta.

2. En uso distinto de vivienda: 2 mensualidades por ley.

Un extra a los contratos: ¿Quién se encarga de las reparaciones de la casa?

Es importante tener en cuenta las normas de la LAU. Para ello, plantearemos un ejemplo: Se malogra una lavadora. Si es por mal uso, la reparación lo asume arrendatario. Si es por el paso del tiempo, es el arrendador quien asume el alquiler. Si se rompe un elemento del electrodoméstico, el inquilino debe hacer frente a ello.

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